Επένδυση σε ακίνητα: αξίζει, και πώς υπολογίζεις την απόδοση;

Τρεις τρόποι να βγάλεις χρήματα από ένα ακίνητο

Αγορά για ενοίκιο. Αγοράζεις ένα διαμέρισμα και το νοικιάζεις. Το ενοίκιο είναι το εισόδημά σου, και η αξία του ακινήτου μπορεί να ανέβει με τα χρόνια. Είναι ο πιο συνηθισμένος τρόπος, και αυτός που υπολογίζουμε στο παράδειγμα.

Αγορά για άνοδο της αξίας. Αγοράζεις με σκοπό να πουλήσεις ακριβότερα σε μερικά χρόνια. Οι τιμές όμως μπορεί και να πέσουν: στην Ελλάδα έπεσαν πάνω από 40% από το 2008 έως το 2017, όπως δείχνουμε στις επενδυτικές κατηγορίες, πριν ανέβουν ξανά.

Ανακαίνιση και πώληση. Αγοράζεις ένα παλιό ακίνητο, το ανακαινίζεις και το πουλάς. Θέλει γνώση του κόστους και των εργασιών, και ένα λάθος στον προϋπολογισμό τρώει όλο το κέρδος.

Μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση

Με μακροχρόνια μίσθωση έχεις έναν ενοικιαστή, ένα σταθερό ενοίκιο και λίγη δουλειά. Με βραχυχρόνια μίσθωση, μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb, μπορείς να βγάλεις περισσότερα ανά βράδυ, αλλά χρειάζεσαι καθαρισμό, εξυπηρέτηση των επισκεπτών και έπιπλα, και εκτός τουριστικής περιόδου μπορεί να περάσουν μήνες με λίγες κρατήσεις. Βραχυχρόνια είναι η μίσθωση κάτω από 60 ημέρες, και πρέπει να καταχωριστεί στο μητρώο της ΑΑΔΕ.

Οι κανόνες έχουν σφίξει. Όποιος νοικιάζει έως δύο ακίνητα βραχυχρόνια δηλώνει το εισόδημα σαν ενοίκιο, χωρίς ΦΠΑ, ενώ από το τρίτο ακίνητο θεωρείται επιχείρηση και χρεώνει ΦΠΑ 13%. Ανά διανυκτέρευση πληρώνεται τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, €8 από τον Απρίλιο έως τον Οκτώβριο και €2 τον υπόλοιπο χρόνο, με υψηλότερα ποσά για μονοκατοικίες πάνω από 80 τ.μ. Στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα της Αθήνας απαγορεύονται οι νέες καταχωρίσεις έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, και το ίδιο ισχύει για το κέντρο της Θεσσαλονίκης.

Πώς διαλέγεις περιοχή και ακίνητο

Η απόδοση αλλάζει πολύ από γειτονιά σε γειτονιά. Σε μια μελέτη της mamaXO για τις γειτονιές της Αθήνας, τον Οκτώβριο του 2026, η μικτή απόδοση από ενοίκιο πήγαινε από 3,3% έως 6,7%. Τα ενοίκια ανεβαίνουν γρήγορα: τον Σεπτέμβριο του 2026 ήταν 5,9% υψηλότερα από έναν χρόνο πριν, όταν στην Ευρωζώνη η άνοδος ήταν 2,6%, σύμφωνα με τη Eurostat.

Μια καλή ευκαιρία μπορεί να έχει πολλές μορφές. Μπορεί να είναι ένα ακίνητο που πουλιέται κάτω από την αξία του επειδή θέλει ανακαίνιση ή επειδή ο ιδιοκτήτης βιάζεται να το πουλήσει, μια περιοχή που θα αλλάξει, για παράδειγμα με έναν νέο σταθμό μετρό, ή ένα ακίνητο όπου το ενοίκιο είναι υψηλό σε σχέση με την τιμή.

Αυτό που έχουν κοινό είναι ότι, μετά από όλα τα κόστη, σου αφήνουν μεγαλύτερη απόδοση από όσο θα έβγαζαν τα ίδια χρήματα αλλού, με ρίσκο που αντέχεις. Γι’ αυτό, σε κάθε ευκαιρία, υπολόγισε τι θα σου μείνει καθαρό, μαζί με τις επισκευές και τα χρόνια που μπορεί να χρειαστούν μέχρι να έρθει το κέρδος.

Με δικά σου χρήματα ή με δάνειο

Με δικά σου χρήματα δεν έχεις δόση να πληρώνεις, οπότε ένας άδειος μήνας ή μια πτώση των τιμών δεν σε πιέζουν. Δεσμεύεις όμως μεγάλο μέρος της περιουσίας σου σε ένα μόνο ακίνητο. Με δάνειο βάζεις λιγότερα δικά σου χρήματα, και αν το καθαρό ενοίκιο ξεπερνά το κόστος του δανείου, η απόδοση στα δικά σου χρήματα ανεβαίνει. Αν όχι, πληρώνεις τη διαφορά κάθε μήνα.

Τον Αύγουστο του 2026 τα νέα στεγαστικά είχαν μέσο επιτόκιο 3,30%, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Αυτό είναι πάνω από την καθαρή απόδοση πολλών ακινήτων, οπότε κάνε τον λογαριασμό πριν δανειστείς. Για όποιον δεν αγοράζει πρώτη κατοικία, οι κανόνες της Τράπεζας της Ελλάδος επιτρέπουν δάνειο έως 80% της αξίας του ακινήτου, και οι δόσεις όλων των δανείων δεν μπορούν να ξεπερνούν το 40% του εισοδήματος. Το ενοίκιο που θα εισπράττεις μετράει στο εισόδημα. Το κρατικό πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», που δίνει στεγαστικά δάνεια με χαμηλό επιτόκιο σε ανθρώπους 25 έως 50 ετών για σπίτι έως €250.000, αφορά μόνο πρώτη κατοικία, όχι επένδυση.

Οι φόροι, από την αγορά έως την πώληση

Στην αγορά. Φόρος μεταβίβασης 3% στην αξία, συν δημοτικό τέλος 3% πάνω στον φόρο, δηλαδή 3,09% συνολικά. Στα νεόδμητα ο ΦΠΑ 24% είναι σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, και πληρώνεται ο ίδιος φόρος μεταβίβασης. Ο μεσίτης και ο δικηγόρος δεν έχουν σταθερή αμοιβή από τον νόμο, συμφωνείται.

Όσο το κρατάς. ΕΝΦΙΑ, που υπολογίζεται με βάση την περιοχή, τα τετραγωνικά, την παλαιότητα και τον όροφο. Οι ιδιώτες με ακίνητη περιουσία πάνω από €500.000 πληρώνουν και προσαύξηση.

Στο ενοίκιο. 15% έως €12.000 τον χρόνο, 25% έως €24.000, 35% έως €36.000 και 45% πάνω από αυτό, αφού αφαιρεθεί 5% για έξοδα. Ακίνητα που ήταν κλειστά ή σε βραχυχρόνια μίσθωση και νοικιάζονται μακροχρόνια με σύμβαση από 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως 31 Δεκεμβρίου 2026 δεν φορολογούνται για τρία χρόνια.

Στην πώληση. Ο φόρος υπεραξίας είναι σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Πόσο απέδωσαν τα ακίνητα στις μεγάλες πόλεις, δίπλα σε μετοχές και ομόλογα

Ο πίνακας βάζει δίπλα δίπλα πόσο ανέβηκαν οι τιμές των διαμερισμάτων τη δεκαετία 2016–2025, πόσο ενοίκιο δίνουν σήμερα σε σχέση με την τιμή τους, και τι απέδωσαν την ίδια δεκαετία οι μετοχές, τα ομόλογα και οι καταθέσεις.

Επένδυση	Άνοδος αξίας τον χρόνο, 2016–2025	Μικτό ενοίκιο τον χρόνο, 2026
Αθήνα	6,9%	5,4%
Θεσσαλονίκη	6,4%	4,3% έως 4,7%
Άλλες μεγάλες πόλεις	4,9%*	5,5% έως 7,0%**
Παγκόσμιες μετοχές	11,3%, μαζί με τα μερίσματα	-
Κρατικά ομόλογα Ευρωζώνης	0,1%, μαζί με τους τόκους	-
Καταθέσεις έως έναν χρόνο στην Ελλάδα	0,8%, πριν από τον φόρο	-

* Σύμφωνα με τον δείκτη της Τράπεζας της Ελλάδος για τις «άλλες μεγάλες πόλεις». ** Το εύρος στην Πάτρα, στο Ηράκλειο και στη Λάρισα. Οι τιμές είναι εκτιμήσεις αξίας των τραπεζών, και τα ενοίκια μικτές αποδόσεις από αγγελίες, πριν από έξοδα και φόρους.

Αν προσθέσεις ένα ενοίκιο σαν το σημερινό στην άνοδο των τιμών, τα διαμερίσματα στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη απέδωσαν αυτή τη δεκαετία κάτι κοντά στις παγκόσμιες μετοχές, και πολύ περισσότερο από τα ομόλογα και τις καταθέσεις, που έμειναν κάτω από τον πληθωρισμό του 1,9% τον χρόνο. Πρόσεξε όμως δύο πράγματα. Η δεκαετία ξεκίνησε από τον πάτο της ελληνικής κρίσης, μετά από μια πτώση πάνω από 40%, και μια επόμενη δεκαετία δεν θα ξεκινά από εκεί. Το ενοίκιο είναι πριν από τον φόρο, τον ΕΝΦΙΑ, τις επισκευές και τους άδειους μήνες, ενώ οι μετοχές του πίνακα είναι πριν από χρεώσεις κεφαλαίου που για ένα φθηνό ETF είναι γύρω στο 0,2%. Οι υψηλότερες αποδόσεις ενοικίου στις μικρότερες πόλεις συνοδεύονται συνήθως από μικρότερη άνοδο των τιμών και πιο αργές πωλήσεις.

Ετοιμάζουμε στο SimplyMoney ένα εργαλείο που θα υπολογίζει την καθαρή απόδοση ενός ακινήτου με τα δικά σου νούμερα: τιμή, ενοίκιο, δάνειο, φόρους και έξοδα.

Συχνές ερωτήσεις